Clever investieren ohne Eigenkapital
Dein Konto bleibt verschont. Stressfreies, systematisches Investieren ohne jahrelanges Sparen oder Chart-Analysen.
Hey, ich bin Philipp
Als Gründer von immo2cash verhelfe ich dir mit einfachen Mitteln zu deiner rentablen Immobilie – steueroptimiert und mit so wenig Verwaltungsaufwand wie möglich.
- 100% bankgeprüfte Finanzierung
- Komplette Abwicklung vom Objekt bis zur Mietgarantie
- Steueroptimiert abgestimmt
- Geprüfte vermietbare Bestandsimmobilien
- Cashflow Analyse deiner Immobilie
- Dauerhafte Betreuung auch nach dem Kauf
Vom Erstgespräch zur ersten Mieteinnahme
Erstberatung
Bevor wir deine Immobilie heraussuchen, klären wir im Erstgespräch deine Ziele und deine finanziellen Möglichkeiten. Mit einer kurzen digitalen Selbstauskunft sehen wir, welche Finanzierungsmöglichkeiten für dich ohne Eigenkapital realisierbar sind.
Objektvorstellung
Auf Basis deiner Selbstauskunft wählen wir gemeinsam ein Objekt aus, das zu deinen Möglichkeiten und Vorstellungen passt. Du erhältst eine aktuelle Cashflow-Analyse, die speziell auf deine Situation abgestimmt ist.
Objektfinanzierung
Bei der Objektfinanzierung finden wir die Bank, die die besten Finanzierungsmöglichkeiten für dich bietet. Wir vergleichen dafür über 500 Banken, denn es sind oft nicht die großen Hausbanken, die für dich die besten Konditionen liefern. Sobald alle Zahlen und die Finanzierung stehen, erstelle ich für dich eine finale Cashflow-Analyse mit allen endgültigen Informationen.
Objektbesichtigung
Du kannst dein Objekt noch einmal oder individuell besichtigen. Bei der ersten Besichtigung begleite ich dich persönlich – oder einer meiner Partner übernimmt den Termin für dich.
Notartermin
Wenn bis hierhin alles passt und alle Fragen geklärt sind, steht deiner ersten oder nächsten Cashflow-Immobilie nichts mehr im Weg. Wir koordinieren den Notartermin, organisieren die Übergabe und die Mietverwaltung übernimmt anschließend alle weiteren Aufgaben.
Langfristige Partnerschaft
Auch nach dem Kauf bleibe ich an deiner Seite. Ob ein neues Objekt oder die Optimierung deiner Strategie – du hast jederzeit einen verlässlichen Partner an deiner Seite.
Festeinstellung oder mind. 2 Jahre eine erfolgreiche BWA
ipad
Eine Festanstellung ist zwar kein absolutes Muss, aber für Banken der Goldstandard. Sie signalisiert Sicherheit, erleichtert die Kreditzusage enorm und öffnet dir die Tür zu den besten Konditionen. Wenn du seit mindestens 2 Jahren erfolgreich selbstständig bist (positive BWA), können wir dein Investment realisieren.
Min. 2500 EUR mtl. Netto ohne Kredite
ipad
Die Faustformel für deinen Start: 2.500 € Netto im Monat, sofern keine weiteren Kredite dein Budget belasten. Bestehende Kredite (z. B. Auto oder Konsum) sollten durch ein entsprechend höheres Einkommen ausgeglichen werden, damit deine Haushaltsrechnung für die Bank positiv bleibt.
Liquiditätsnachweis von optimalerweise 10.000 EUR
ipad
Um deine Bonität massiv zu stärken, sehen Banken gerne einen Liquiditätsnachweis von rund 10.000 €. Dieses Kapital dient rein als „Türöffner“ und Beleg deiner Sparfähigkeit. Es fließt nicht in die Finanzierung ein, sondern bleibt zu 100 % dein privates Sicherheitspolster, das du der Bank nur vorweisen musst.
und buch dir dein Erstgespräch oder teile mir direkt deine persönliche Selbstauskunft mit, um zu prüfen, ob auch du das Potenzial eines Investors besitzt.
Häufige Fragen 💡
Wie wird die passende Immobilie für mich gewählt
Die passende Immobilie wird nach deinen persönlichen Zielen und deiner wirtschaftlichen Situation ausgewählt. Gleichzeitig prüfen wir die Lage und Wirtschaftlichkeit des Objekts und stimmen alles auf deine bisherigen Erfahrungen ab. So findest du ein Objekt, das wirklich zu dir passt.
Wie lange dauert es, bis ich die erste Miete erhalte
Der komplette Prozess von Erstberatung bis Notartermin dauert in der Regel etwa 30 Tage – abhängig davon, wie schnell Unterlagen eingereicht werden. Nach dem Notartermin dauert es im Durchschnitt etwa 6–10 Wochen, bis du als Käufer den ersten Mietzufluss erhältst. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – meist zum Monatsanfang nach Kaufpreiszahlung.
Kann ich aus der Schweiz oder Österreich investieren
Ja, als Privatperson oder Selbstständiger aus der Schweiz oder Österreich kannst du in Deutschland vermietete Immobilien kaufen und über deutsche Banken finanzieren. Voraussetzung ist in der Regel ein deutsches Girokonto und ein grundbuchlich besichertes Darlehen. Üblich sind mindestens 10–15 % Eigenkapital, da eine 100 %-Finanzierung für Auslandsinvestoren kaum möglich ist. Zudem bist du in Deutschland steuerpflichtig auf die Mieteinnahmen und musst jährlich eine Steuererklärung abgeben.
Mieter zahlt nicht oder fällt aus - was nun
Mieter werden durch eine strenge Bonitätsprüfung (z. B. Schufa) und über Liquiditätsnachweise ausgewählt. Sollte es dennoch zu einem Zahlungsausfall kommen, kümmert sich die Verwaltung um den kompletten Ablauf – von der Mahnung bis hin zu rechtlichen Schritten (z. B. über einen Rechtsanwalt). Aufgrund der gut gewählten Objekte und Regionen ist die Nachfrage hoch und ein Nachmieter meist schnell gefunden. Für den absoluten Härtefall – auch wenn die Wahrscheinlichkeit in Deutschland laut Statistik sehr gering ist – bietet eine Rechtsschutzversicherung zusätzliche Sicherheit.
Wann kann ich die Immobilie verkaufen
Du kannst eine Immobilie grundsätzlich jederzeit verkaufen, sobald du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist. Beachte jedoch: Verkaufst du die Immobilie als Privatperson innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, musst du diesen Gewinn versteuern (Spekulationssteuer). Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei gewerblichem Immobilienverkauf gilt diese Steuerfreiheit nicht.
Kann ich die Immobilie steuerlich absetzen
Definitiv – besser als bei jeder anderen Altersvorsorge. Als Vermieter kannst du viele Kosten steuerlich absetzen: Zinsen fürs Darlehen, Abschreibung, Verwaltung, Reparaturen und Nebenkosten. Dadurch entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der deine Einkommensteuer senkt. Über den Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag kann dieser Vorteil bereits monatlich wirken (mehr Netto vom Gehalt). Den Antrag lasse ich auf Wunsch über meine Partner für dich vorbereiten.
Bekomme ich eine Mieterhöhung gut geschrieben
Ja, Mieterhöhungen werden dir automatisch gutgeschrieben. Deine Hausverwaltung prüft regelmäßig, ob eine Anpassung möglich und rechtlich zulässig ist (z. B. Index-, Staffel- oder Vergleichsmiete). Sobald eine Mieterhöhung umgesetzt wird, fließt dir die höhere Miete direkt zu. Die Verwaltung übernimmt den gesamten Prozess für dich.
Ist eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll
Absolut. Immobilien bieten durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung einen inflationsgeschützten Sachwert. Nach Abzahlung des Kredits (oft durch die Miete gedeckt) hast du im Alter ein massives Zusatzeinkommen. Zudem profitierst du schon heute von steuerlichen Vorteilen und kannst die Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei verkaufen (im privat Eigentum).
